Texte officiel de la loi de Robien par le ministre Gilles de Robien
Mesdames et Messieurs,
Je vous avais présenté à l’automne dernier les orientations du gouvernement en matière de logement. Toutes ces orientations nécessitaient un travail approfondi.
Aujourd’hui plusieurs d’entre elles sont en cours de mise en œuvre. Je pense au déblocage du foncier, condition préalable à la relance de la construction. Les dispositions nécessaires sont dans le projet de loi DDUHC qui passe aujourd’hui même en seconde lecture à l’Assemblée nationale.
Dispositif loi de robien:
Sur le secteur HLM, Jean-Louis BORLOO et moi-même avons demandé au président de l’Union Sociale pour l’Habitat des propositions précises pour que les organismes puissent mieux répondre aux grands enjeux de la politique du logement: relever le défi du renouvellement urbain et améliorer leur efficacité dans les politiques locales de l’habitat.
Je pourrais aussi évoquer le volet logement du plan national de renforcement de la lutte contre l’exclusion qui vient d’être présentée par Dominique VERSINI au Conseil des ministres.
Deux chantiers essentiels restaient à traiter: l’accession sociale à la propriété et le logement locatif privé. Sur le premier point, je vous dirai seulement que nous sommes en plein travail.
Dispositif loi de robien:
Sur l’investissement locatif privé, j’ai le plaisir de vous annoncer aujourd’hui le nouveau dispositif, que vient de décider le gouvernement à ma demande et à la suite des travaux menés avec Francis MER et Alain LAMBERT. Je vous rappellerai d’abord, comme je vous l’avais dit, que le dispositif fiscal actuel n’est pas adapté, ne l’a jamais été à la production de logements dans les grandes agglomérations, c’est-à-dire précisément là où les loyers se sont envolés au cours des deux dernières années, là où sont les besoins les plus aigus.
Dispositif loi de robien:
Dès mon arrivée, l’un d’entre vous me le disait : le dispositif BESSON est idéal pour créer de l’offre locative là où il n’y a pas de réels besoins de logements locatifs. La raison en est simple: les plafonds de loyers du dispositif actuel qui s’appliquent aux zones de forte tension locative n’assurent pas une rentabilité suffisante. Ils n’incitent donc pas l’investisseur à construire et à offrir en location un logement.
Pourquoi alors un investisseur y mettrait ses économies?
Or, il est urgent de rendre le marché locatif plus accessible à tous les Français quel que soit le lieu. C’est la condition même du développement harmonieux de nos agglomérations, du maintien de leur attractivité économique.
Car, les premières victimes de cette insuffisance de l’offre locative, ce sont tous ces Français, jeunes et en début de carrière, ou soumis à des contraintes de mobilité professionnelle, qui ont tant de mal à trouver un logement locatif correspondant à leur budget.
Dans le même temps, nous avons un grand nombre de concitoyens qui ne demandent qu’à investir leur épargne s’ils ont l’assurance d’une rémunération équitable de cette épargne et une espérance à terme de plus-value immobilière.
Dispositif loi de robien:
Nous avons aussi des professionnels du bâtiment dont les entreprises qui ne demandent qu’à travailler et qui craignent un tassement de leur activité dans les prochains mois.
Pour inciter à la production d’une offre locative où on en a le plus besoin et sans attendre, il faut un nouveau dispositif simple et pragmatique, c’est-àdire un dispositif qui fonctionne.
Dispositif loi de robien:
Les plafonds de loyers qui sont la contrepartie de l’amortissement fiscal seront élevés pour mieux coller à la réalité des marchés locaux de l’immobilier. Les plafonds de ressources qui étaient dissuasifs pour les investisseurs n’existent pas dans le nouveau dispositif.
Très concrètement, les plafonds de loyers seront différents selon les zones géographiques qui ont été totalement revus par rapport au dispositif actuel. La zone A couvrira l’agglomération parisienne, une partie de la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise.
Le plafond de loyer sera de 18€ par m². C’est dans cette zone qu’il devient presque impossible de se loger en locatif faute d’offre. Il est urgent de développer une offre nouvelle et donc d’intéresser les investisseurs à acquérir des logements neufs dans des communes où l’acquisition d’un logement est chère, parce que le foncier est cher.
La zone B comprend les agglomérations de plus de 50.000 habitants et certaines zones chères du territoire. La rareté est moins forte qu’en zone A. Pourtant on constate une augmentation des loyers, due au manque d’offres, qui traduit de véritables tensions sur le marché.
Le plafond de loyer sera de 12,5 par m². La zone C comprend le reste du territoire. Le plafond de loyer sera de 9€ par m², soit un niveau légèrement supérieur au plafond du dispositif actuel.
J’escompte de ces premières mesures, la production de 10.000 logements locatifs supplémentaires.
Dispositif loi de robien:
Je vous apporterai deux précisions essentielles sur ce nouveau dispositif. Le rythme de l’amortissement sera de 8% pendant chacune des cinq premières années de location, puis 2,5% chaque année pendant dix ans. Il n’y a donc pas dégradation du produit fiscal, comme le craignaient certains.
L’engagement de location est de à 9 ans avec possibilité de le proroger jusqu’à 15 ans.
Bien évidemment pour éviter un trou d’air entre le dispositif Besson et le nouveau dispositif, ce dernier pourra s’appliquer à tous les logements locatifs neufs acquis à compter d’aujourd’hui même.
Cela est indispensable, car ce nouveau dispositif nécessite une modification législative que je vous présente par amendement à la loi DDUHC dès cet après–midi. Or, la loi ne sera pas promulguée avant le milieu de l’année 2003.
Dispositif loi de robien:
Par ailleurs, la fixation des plafonds de loyers nécessite un décret en cours de préparation. L’urgence due à la gravité de la situation dans les grandes agglomérations exigeait que le Gouvernement demande au Parlement d’adopter sans tarder ce nouveau dispositif. Mais le gouvernement ne souhaite pas s’en tenir là. Il apparaît utile, en effet, d’offrir aux investisseurs de nouvelles améliorations, afin que l’effet sur l’offre soit maximale. Ainsi, les conditions dans lesquelles les acquéreurs de parts de sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI, sont changées.
Ils pourront désormais appliquer le mécanisme de déduction dès la souscription des parts. C’est beaucoup plus simple et beaucoup plus lisible. Il faut développer la pierre-papier qui, malheureusement, avait perdu toute efficacité dans le dispositif actuel.
La possibilité de bénéficier de l’amortissement fiscal sera ouverte à ceux qui ne louent pas directement, mais qui délégueront la location à certains organismes ou associations. Pour ne prendre qu’un seul exemple, c’est le moyen de relancer la construction de résidences pour étudiants, devenue quasiment impossible dans les conditions actuelles.
Enfin, l’amortissement fiscal pourra aider ceux qui acquièrent certains types de logements anciens et sous certaines conditions. L’objectif est simple, il s’agit de remettre sur le marché ou de ne pas faire sortir du marché certains logements qui ne sont pas ou ne peuvent, en raison de leur état, mis en location.
Vous comprendrez que je ne puisse développer le contenu de ces innovations qui nécessitent une mise au point technique pour qu’elles aient le maximum d’efficacité.
Les quelques semaines qui nous séparent de l’examen en deuxième lecture, le 7 mai, du projet de loi DDUHC par le Sénat seront mises à profit pour définir ces compléments au dispositif que je viens de vous présenter.
Dispositif loi de robien:
En conclusion, il convient d’abord que tous les professionnels qui ont une responsabilité dans l’acte de construire se mobilisent pour répondre à cette crise de l’offre locative dans nos grandes villes. Il faut que tous ceux qui ont une épargne disponible réfléchissent à l’avantage d’investir aujourd’hui dans l’immobilier grâce à cette aide fiscale.
Qu’ils n’oublient pas que le logement n’est pas seulement un investissement, mais peut servir directement à l’acquéreur, qui, souhaite, par exemple, habiter ce logement au moment de sa retraite ou, sans attendre, y loger un des siens.
C’est dans cet esprit que le Parlement avait adopté, avec l’accord du gouvernement, cette disposition de la loi de finances pour 2003 qui permet de louer à un descendant ou à un ascendant sans perdre le bénéfice de l’amortissement fiscal.
Investir aujourd’hui, c’est rendre un service à l’ensemble de nos concitoyens. Car le nouveau logement, en accueillant une nouvelle famille, contribuera à la détente des marchés locatifs et facilitera le logement d’autres personnes. Voici encore un exemple de la chaîne du logement.
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